Contenu de la mission
La Communauté d’Agglomération de la Riviera Française (CARF) a conclu le 17 aout 2020 un traité de concession d’aménagement avec la Société Publique Locale d’Aménagement (SPLA) « Rivera Française Aménagement » pour une durée de cinq ans dans le cadre de l’opération d’aménagement de l’ex-base aérienne 943, ZAC Cœur de Carnolès sise sur la Commune de Roquebrune Cap Martin.
La SPLA « Riviera Française Aménagement » est donc, l’aménageur de la ZAC « Cœur de Carnolès » avec un programme de construit détaillé comme suit et différentes procédures administratives à mener.
Le programme de construction
Sur une surface de plancher de 41 000 m² (+/- 1%) le programme de construction comprend :
- 30750 m² de logements portant sur 405 logements dont 150 logements sociaux
- 4550 m² de multiplex d’activité-commerces-loisirs
- 5700 m² d’équipements publics avec 1000 m² à usage de pôle culturel, 400 m² destinés à une école de musique, 300 m² réservés aux forces de sécurité et 4000 m² de groupe scolaire et de cantine.
Différentes procédures en cours
Mise à jour de l’étude d’impact dans le cadre du dossier de réalisation
La Mission Régionale de l’Autorité Environnementale a été saisie dans le cadre du dossier de création de la ZAC approuvé par délibération n°90/2019 du conseil communautaire de la CARF en date du 24 juin 2019, Elle a émis un avis le 08 octobre 2018 avec comme principales recommandations :
- Évaluer, conformément à l’alinéa III de l’article L. 122-1-1 du code de l’environnement, les incidences environnementales globales à l’échelle du périmètre de projet de l’aménagement « gare de Carnolès »
- Démontrer que la mise en œuvre du projet respecte la réglementation sur les espèces protégées, conformément à l’article L. 411-1 du code de l’environnement qui interdit les atteintes à ces espèces
- Préciser la déclinaison opérationnelle des orientations paysagères lors de la mise au point du projet, notamment au stade du dossier de réalisation de la ZAC, lorsque les caractéristiques des aménagements seront connues avec plus de précision, dans le cadre d’une analyse paysagère détaillée
Ces recommandations doivent être prises en compte dans le cadre du dossier de réalisation avec notamment une actualisation de l’étude d’impact du dossier de création de la ZAC. À cet effet, la Mission Régionale de l’Autorité Environnementale a été saisie pour avis sur le projet de dossier de réalisation de la ZAC et mise à jour de l’étude d’impact le 22 février 2021.
La MRAe a émis un avis et des recommandations le 12 mai 2021
À la suite de la réception de l’avis, un mémoire en réponse est rédigé et transmis à la MRAe le 30 septembre 2021. Concomitamment à la rédaction du mémoire en réponse, la participation du public par voie électronique est organisée du 8 mars au 7 avril 2022.
- Dossier de déclaration Loi sur L’eau à l'échelle de la ZAC comprenant l'analyse des différentes rubriques de la nomenclature de cette loi susceptible d'impacter le projet et la sélection des thèmes applicables au projet de ZAC
Tout projet d’installations, d’ouvrages, de travaux ou d’activités ayant un impact sur l’eau et les milieux aquatiques doit faire l’objet d’un dossier « loi sur l’eau » suivant deux types de procédures, en application des articles L.214-1 et suivants du code de l’environnement :
- La déclaration, si les conséquences en matière environnementale sont modérées
- L’autorisation, si ces conséquences sont de nature à compromettre la santé et la sécurité publiques, et à porter atteinte durablement aux équilibres naturels des écosystèmes aquatiques.
La ZAC fait l’objet d’une déclaration qui a été déposée le 14 octobre 2020 et a fait l’objet d’un récépissé de dépôt de déclaration par la direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) des Alpes Maritimes le 07 octobre 2021.
Ce récépissé concerne les ouvrages de gestion des eaux pluviales du projet et leur entretien. La SPLA déclare mettre en place une gestion à la parcelle de la pluie d’occurrence centennale à travers les ouvrages suivants :
- Trois bassins de rétention de volume utile : 650 m3, 650 m3 et 2 500 m3, dont la gestion et l'entretien seront à la charge du futur syndicat de copropriétaires ou association de syndicale libre (ASL)
- Un bassin de rétention et d'infiltration de volume utile : 1 000 m3, dont la gestion et l'entretien seront à la charge de la communauté d'agglomération de la Riviera française (CARF)
- Une zone de rétention ultime aérienne, « jardin d'orage sec et théâtre de verdure », de volume utile : 1 500 m3, ont la gestion et l'entretien seront à la charge de la communauté d'agglomération de la Riviera française (CARF)
Ce système de gestion des eaux pluviales peut surverser vers le réseau communal d’eau pluvial dans le cas d’une pluie supérieure à la centennale et lorsque les ouvrages sont à saturation. Le bassin de rétention final possède un ajutage dimensionné de manière à obtenir un débit de fuite vers le réseau communal de 101/s/ha.
- Dérogation espèces protégées
Dans le cadre de l’établissement de la demande d’autorisation environnementale, l’étude d’impact et les expertises naturalistes réalisées ont mis en évidence la présence d’espèces inscrites sur des listes de protection. À l’issue de la mise en œuvre des mesures d’atténuation (évitement et réduction), des impacts résiduels sont malgré tout attendus. La maîtrise d’ouvrage a donc sollicité une demande de dérogation exceptionnelle pour la destruction d’individus, le déplacement d’espèces et la destruction/altération d’habitats d’espèces, au titre de l’article L. 411-2 du Code de l’environnement.
Le dossier transmis à la DREAL PACA le 7 décembre 2021 rappelle le contexte du projet et le cadre règlementaire dans lequel s’inscrit cette demande de dérogation. Il expose la nature et les justifications du projet. Ensuite, l’état initial de l’environnement naturel et des espèces protégées recensées sont présentés. Les résultats des évaluations des impacts liés aux aménagements sur les espèces protégées sont repris. Les mesures d’atténuation et d’accompagnement sont décrites. Enfin, des mesures compensatoires sont proposées à l’approbation du Conseil Scientifique Régional du Patrimoine Naturel (CSRPN).
Par avis du 24 février 2022, le conseil scientifique régional de protection de la nature de la région PACA a émis un avis favorable sous réserve notamment de faire valider par des herpétologues au sein du CSRPN, l’opportunité de relâcher dans l’ENS du Cros de Casté une partie des hémidactyles capturés dans la ZAC de Carnolès, notamment en fonction des abondances de tarentes et d’hémidactyles qui seront révélées par le diagnostic du site.
Appel à projets
La SPLA a lancé un appel à projets pour la cession de charges foncières sur le macro-lot qui se compose :
- Un ensemble de 10 immeubles comprenant 405 logements dont 150 logements sociaux
- Des commerces et des bureaux
- Un socle commun à tous les immeubles
- Un sous-sol accueillera les parkings nécessaires à l’ensemble des constructions qui seront édifiées (à titre indicatif, 844 places conformément au PLU).
- Adaptation du PLU de RCM – Procédure de modification
Le site de l’ancienne base aérienne 943 a fait l’objet, avant la création de la ZAC Cœur de Carnolès, d’une servitude d’attente d’un projet d’aménagement global sur le fondement de l’article L. 151-40 du CU. Cette servitude permet de geler l’urbanisation d’un secteur, situé en zone U ou AU, pendant une durée de cinq ans dans l’attente de l’élaboration d’un projet global, en interdisant toute demande d’autorisation d’urbanisme. Afin de permettre la réalisation de la ZAC Cœur de Carnolès, cette servitude doit être levée.
En outre, au regard du projet envisagé, il est nécessaire d’adapter deux articles du PLU :
L’article UB6 relatif à l’implantation des constructions, dans la mesure où les bâtiments seront en débord de 2,4 mètres en lieu et place de 1,2 mètres ;
L’article UB10 relatif à la hauteur des constructions, dans la mesure où la hauteur frontale des immeubles dépassera de 21 mètres en lieu et place d’une hauteur frontale qui ne peut dépasser 18 mètres
Une procédure de modification de droit commun a été mise en œuvre et les deux articles concernés ont été ainsi adaptés comme suit :
- UB6 relatif à l’implantation des constructions
« Les balcons et débords de toit peuvent être autorisés en surplomb des emprises publiques existantes ou à créer et des marges de recul, sur une profondeur n’excédant pas 1,20 mètres.
Dans le cadre d’une opération d’aménagement, lorsque les dépendances des chaussées sont d’une largeur supérieure à 2,50 mètre, les balcons et débords de toit peuvent être autorisés en surplomb des voies publiques existantes ou à créer jusqu’à deux mètres pour les bâtiments d’habitations, comprenant en rez-de-chaussée et donnant sur la voie, des surfaces exclusivement dédiées aux commerces de détail, ou à l’artisanat, ou à la restauration ou aux activités de service accueillant du public et aux parties communes du bâtiment. Toutefois, ils devront se situer à plus de 5 mètres au-dessus du sol des voies et emprises publiques existantes ou à créer »
- UB10 relatif à la hauteur des constructions
« La hauteur absolue des constructions ne peut excéder 21 m dans le secteur UBa et 18 m dans le secteur UBb. Par exception, en secteur UBb dans le cadre d’une opération d’aménagement, un bâtiment à usage d’habitations peut être d’une hauteur supérieure à la hauteur absolue prescrite par le règlement de la zone dans les cas où le bâtiment comprend en rez-de-chaussée des surfaces exclusivement dédiées aux commerces de détail, à l’artisanat, à la restauration ou aux activités de service, accueillant du public et aux parties communes du bâtiment, sans pouvoir excéder 20 m et dans la limite de 6 niveaux (R+5) ».
Cette procédure de modification a fait l’objet de l’approbation de l’assemblée délibérante de la ville de Roquebrune Cap Martin le 31 janvier 2022.
- Équipements publics et espaces publics
La ZAC « Cœur de Carnoles » accueillera des espaces publics et des équipements publics sous la maitrise d’ouvrage de la SPLA et de la ville de Roquebrune-Cap-Martin.
- Travaux sous maitrise d’ouvrage de la SPLA
- Esplanade
- Parc paysager
- Route traversante
- Avenue de Verdun
- Avenue François de Monléon (enrobée chaussée et trottoirs)
- Avenue de la Paix (enrobée chaussée et trottoirs)
- Travaux sous maitrise d’ouvrage de la ville de Roquebrune Cap Martin
Un aménagement urbain sur mesure : équipements publics, parc paysager, logements, commerces
La création de « Cœur de Carnolès » est un projet d’aménagement urbain ambitieux de la Riviera française dédié au bien vivre ensemble des Roquebrunois. Porté par un ensemble d’acteurs, l’État, l’EPF PACA, la SPLA, les collectivités territoriales, la ville de Roquebrune-Cap-Martin, la Communauté d’Agglomération de la Riviera Française, Coeur de Carnolès est un modèle urbain, plus durable, plus écologique et plus inclusif.
C’est un projet qui relève le défi de l’attractivité avec la nature en fil conducteur. Il prévoit le développement de nouveaux services publics accessibles à tous les Roquebrunois, une offre résidentielle adaptée à l’âme de la ville, un accès renforcé aux mobilités par des liaisons optimisées, une réponse aux enjeux écologiques. C’est un écoquartier qui vient en complémentarité et en cohabitation harmonieuse avec l’ensemble des autres quartiers, avec les habitants et avec les commerces déjà existants de Roquebrune-Cap-Martin.
Coeur de Carnolès, histoire d'une ancienne base aérienne -1889-2012
C’est en 1889 que la décision est prise d’installer à Roquebrune-Cap-Martin les quartiers du 27e bataillon de chasseurs à pied qui deviendra rapidement le 27e bataillon de chasseurs alpins, venus en renfort de la population suite au tremblement de terre survenu un an plus tôt. À l’époque, il n’existe à Carnolès que des champs et ce sont les commerces et les hôtels construits consécutivement à l’arrivée des militaires qui permettront le véritable essor de ce qui est devenu le centre-ville de Carnolès.
Pendant la grande guerre le 67è bataillon est créé et de nombreux tirailleurs sénégalais seront logés à Roquebrune. Le 25e BCA prendra à son tour ces quartiers en 1920 et sera rejoint par des hommes du 22e BCA.
Dans les années 30 pour la première fois des habitations sont construites à Carnolès elles sont destinées à abriter la main-d’œuvre italienne venue chercher fortune en France.
Le 1er octobre 1935, le 25e Bataillon de chasseurs alpins, le 76e bataillon Alpin de forteresse, le 175e régiment d’artillerie à pied de Nice et les sapeurs du 7e génie d’Avignon sont affectés à Roquebrune afin de défendre l’extrémité sud de la ligne Maginot. Cette ligne du nom de son auteur, le ministre de la guerre André Maginot, est une ligne de fortifications et de défense construite par la France après la guerre de 14-18.
Jusqu’à la seconde guerre, des bataillons entiers partiront de la base 943 pour rejoindre le front.
C’est en juillet 1964, que la base deviendra aérienne, elle prit alors le nom du capitaine Aubert en souvenir d’un pilote qui s’est écrasé à Tende le 1er septembre 1944, lors de l’attaque d’un poste de combattant allemand. La base comptera alors 700 militaires qui assureront jusqu’en 1999 la surveillance aérienne militaire de l’espace aérien au-dessus de la Méditerranée. Durant les années 1990, la base aérienne sera aussi un centre de formation pour les journées de préparation à la Défense ouverte à tous les jeunes français.
La BA 943 « Capitaine Auber » a fermé définitivement ses portes le 16 juillet 2012 après 128 années d’histoire militaire.
Un écoquartier accessible à tous
5700 m² sont alors destinés à la création d’équipements et d’espaces publics structurants, propices au développement d’une vie sociale au sein du quartier et au-delà, au bénéfice de toute la commune.
L'école, un équipement structurant pour les générations futures
La conception d’un groupe scolaire de 4 000 m2, pour une ouverture fin 2025, et en remplacement de l’école de la plage, est ainsi une invitation à mieux grandir ensemble. Ce nouveau groupe scolaire moderne et ambitieux permettra d’accueillir 420 enfants : 180 enfants en classes de maternelle et 240 en classes élémentaires. 14 classes, soit 2 classes supplémentaires sont ainsi créées. Concrètement, le groupe scolaire comprend 6 classes maternelles, 8 classes élémentaires, des locaux pour le périscolaire, un réseau d’aides spécialisées aux élèves en difficulté (RASED), mais aussi un restaurant scolaire avec une capacité d’accueil suffisante pour l’ensemble des enfants du groupe scolaire.
Architecture, matériaux et ventilation, tout est pensé pour concevoir un bâtiment confortable en cas de fortes chaleurs. Les salles de classes sont dotées de protections solaires extérieures adaptées (débords de toitures, brise-soleils et parois solaires). Des brasseurs d’air, installés dans les salles de classe et les espaces sensibles comme la bibliothèque, les salles d’activité ou encore de motricité, permettront d’abaisser la température ressentie de 2°C au sein de l’école.
Est également prévue une ventilation qui bénéficie d’une filtration adaptée sur les centrales de traitement d’air double flux. 225 m2 de panneaux photovoltaïques seront positionnés en toiture pour une production d’électricité réinjectée sur site.
La cour de récréation de 824 m2, en pleine terre, proposera des espaces naturels, davantage de végétation, une solution innovante de gestion de l’eau de pluie, des aménagements plus ludiques et adaptés aux besoins des petits Roquebrunois.
Les matériaux et les couleurs claires sont privilégiés, tout en veillant à ne pas créer une ambiance trop lumineuse, source d’inconfort visuel et d’îlots de chaleur. Les salles de classe sont conçues de manière à bénéficier de la lumière naturelle, afin de garantir un bon confort visuel et la réduction des consommations d’électricité. Des puits de lumière sont également prévus en toiture pour éclairer certaines circulations. L’architecture du bâtiment autorisera des séances d’apprentissage dedans-dehors aux beaux jours.
Dans le parking de l’école, des bornes spécifiques permettront la recharge des véhicules électriques. 20 % des places seront pré-équipées. 34 places de parking seront réservées pour le personnel du groupe scolaire, ainsi que 10 places en dépose minute du côté de l’avenue de la Paix pour les parents.
Le principal objectif du programme environnemental est d’atteindre le niveau E3C1 du label d’état Énergie-Carbone, garantissant une conception intégrée axée sur l’énergie mais également sur le carbone.
Un quartier fonctionnel et vivant
Le développement économique du projet « Coeur de Carnolès » doit s’ouvrir au commerce local et de proximité et permettre à chacun de trouver un espace plus fonctionnel et plus adapté à leurs activités.
Une offre complémentaire, composée d’un espace de coworking, d’entreprises ou de restaurants pourra être proposée et soumise à la décision d’une commission d’attribution compétente, au sein de laquelle siègeront la société publique locale d’aménagement (SPLA), la Communauté d’Agglomération de la Riviera française (CARF) et la Ville, en concertation avec les acteurs locaux.
Un pôle culturel dédié à la musique, au théâtre, aux spectacles vivants et aux autres activités culturelles de 1.000 m² avec une capacité d’accueil de 500 places verra également le jour. Ainsi, ce quartier fonctionnel et vivant vient en complémentarité et en cohabitation harmonieuse avec ‘ensemble des autres quartiers, avec les habitants et avec les commerces déjà existants de Roquebrune-Cap-Martin.
400 m2 sont destinés à l’école de musique et 300 m2 sont dédiés aux forces de sécurité.
Des logements accessibles à tous
Ce nouveau quartier responsable, ouvert sur les autres quartiers existants, avec des logements accessibles à coût maîtrisé, favorise la mixité intergénérationnelle, sociale et culturelle. Ainsi, ce sont 405 logements dont 150 logements sociaux et 60 logements à coût maîtrisé qui sont créés.
Un projet immobilier, adapté par la taille de ses logements, permet l’accession à des surfaces moyennes de 65 m². « Coeur de Carnolès », c’est aussi un projet immobilier novateur de par la modularité potentielle de ses logements, sans intervention sur l’aspect extérieur du bâtiment. Ce parti-pris, à la fois sur les surfaces, mais également sur la politique tarifaire, marque une volonté forte de répondre aux évolutions des ménages et aux besoins des Roquebrunois et Roquebrunoises, tout en prenant en compte les réalités territoriales propres à la commune. La production de logements abordables est au coeur de l’action menée par la Ville et s’inscrit pleinement dans la politique d’attractivité menée par Roquebrune-Cap-Martin.
Une architecture bioclimatique
Habiter à Roquebrune-Cap-Martin, c’est aussi habiter avec son climat et composer avec un territoire de contrastes : des étés chauds et secs, des hivers doux et humides. Le projet immobilier retenu repose donc sur des solutions énergétiques pragmatiques, pérennes et maîtrisées.
Les bâtiments de « Coeur de Carnolès » héritent d’une architecture bioclimatique méditerranéenne, économe en énergie, qui recherche avant tout la meilleure adéquation entre le lieu d’implantation et le climat afin de garantir le confort des habitants en toute saison. Cette approche bioclimatique profite des qualités du site de « Coeur de Carnolès » en termes d’exposition solaire et d’accès à la lumière naturelle qui maximisent les apports solaires en hiver et limitent les surchauffes en été. La volumétrie des bâtiments a été pensée pour laisser entrer, le plus possible, la lumière. Les baies vitrées étant d’excellents capteurs solaires, l’architecture proposée vise à tirer un maximum de profit des apports solaires passifs en hiver.
L’adaptation au changement climatique se concrétise également au sein des bâtiments par le travail sur les matériaux visant à retarder et décaler la pénétration de la chaleur dans les bâtiments aux heures de la nuit où les températures extérieures sont plus supportables. Le travail sur l’enveloppe des bâtiments permet également de baisser les besoins en chauffage. La meilleure énergie restante est celle que l’on ne dépense pas.
Une isolation biosourcée est mise en oeuvre, associée à une bonne étanchéité de l’air.
Le système choisi de production de chauffage réversible et d’eau chaude sanitaire par sonde géothermique verticale réduit drastiquement les consommations d’énergie.
En réfléchissant la chaleur grâce aux revêtements de bâtiments et de sols et en apportant de l’humidité par l’évaporation des plantes, des îlots de fraîcheur sont créés.
81 % des consommations en énergie du quartier sont couverts par des énergies renouvelables grâce à la géothermie sur sonde et le solaire.
Un « réseau de chaleur » est également installé, afin de subvenir aux besoins de l’ensemble des bâtiments. De plus, les toituresdes logements proposés sont productives : elles mêlent panneaux photovoltaïques et végétalisation.
Une combinaison permettant, dans le même temps, le maintien de continuités végétales et l’augmentation des performances des panneaux photovoltaïques installés. L’utilisation de matériaux bas carbone participe, enfin, à la conception de ces bâtiments vertueux.
Un confort accru
« Coeur de Carnolès », développe 405 logements économes en énergie et en ressources foncières. Le travail mené pour le confort acoustique des habitants répond aux exigences de la certification NF Habitat de Haute Qualité Environnementale (HQE). Le positionnement des pièces des logements est pensé de manière à limiter les nuisances sonores en lien avec l’avenue de Verdun. Les jardins et les filtres végétaux
agissent comme des réducteurs de bruits ambiants. Les planchers béton, garantissant plus de masse que des planchers en bois, offrent une meilleure isolation phonique.
Les propriétés physico-chimiques des matériaux utilisés sont évaluées afin de faire les meilleurs choix en faveur d’une qualité de l’air intérieure optimisée, au bénéfice de la santé des habitants.
Les locaux des ordures ménagères seront situés au droit des circulations verticales des bâtiments au sud du projet, le long du parcours des véhicules de ramassage, évitant à ces derniers de faire un détour, risquant de générer des nuisances sonores et olfactives, et aux riverains de parcourir des distances trop importantes pour déposer leurs ordures domestiques.
De cette manière, la Ville anticipe dès aujourd’hui la nouvelle réglementation relative au compostage obligatoire pour « les particuliers, collectivités et industriels » qui s’appliquera au 1er janvier 2024.
L'équipe du promoteur retenue
Le groupement ICADE/EMERIGE a été retenu à l’unanimité par un jury composé d’élus de la CARF et de la Ville de Roquebrune-Cap-Martin, des administrateurs et de la direction générale de la SPLA, d’architectes, d’urbanistes, d’économistes, des services de l’État dont la DDTM, de l’Architecte des Bâtiments de France, de la Direction Départementale de Protection des Populations et de l’EPF PACA.
Un quartier pionnier dans le développement durable
« Coeur de Carnolès » est un écoquartier qui intègre la nouvelle réglementation environnementale RE2020. Une nouvelle réglementation exigeante qui impose de donner corps à des bâtiments moins énergivores.
Cet écoquartier nouvelle génération s’étend sur une superficie totale de 3,5 ha du terrain de l’ancienne base aérienne 943, situé entre l’avenue de la Paix et l’avenue de Verdun. Un véritable écrin de verdure en coeur de ville, respectueux du bien-être des habitants.
27% de l'écoquartier dédiés aux espaces verts
Dans le souci constant du bien-être et de la santé des habitants, 27 % de la superficie de l’écoquartier « Coeur de Carnolès » sont réservés aux espaces verts et à la pleine terre (terrain végétalisé en milieu urbain). Un engagement de la Ville, qui va au-delà des exigences inscrites dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
- Un parc paysager de 5 400 m2, véritable poumon vert, constitue un espace tampon entre la voie ferroviaire et les logements.
- Une esplanade de 2 100 m2 forme un filtre végétal entre les bâtiments de l’avenue François de Monléon et les immeubles en proximité, séparés de 18 mètres, et offre un vis-à-vis reposant uniquement sur la continuité du parc paysager.
Plus de 150 nouveaux arbres, de provenance locale et aux essences méditerranéennes, seront plantés dans le parc paysager et l’esplanade, auxquels viendront s’ajouter les oliviers, palmiers et platanes déjà présents sur le site. Dans le cadre du programme de construction, des espaces verts et des îlots de verdure prendront place entre les bâtiments.
« Cœur de Carnolès », c’est aussi toute une succession de cœurs d’îlots végétalisés et connectés par des cheminements doux.
La nature s’immisce dans tous les espaces rendus possibles, créant des ambiances propices au bien-être. Cette large place redonnée au végétal est proposée au plus grand nombre et non aux seuls résidents avec un accès aux espaces verts et à la biodiversité. C’est un véritable jardin piétonnier qui leur est offert pour accéder aux logements, au parking et rejoindre l’esplanade, le parc paysager ou bien encore l’école.
La conservation des arbres du site
Une attention toute particulière a été portée à la conservation des arbres remarquables du site, un engagement et un impératif pour la Ville. Par conséquent, la quasi-totalité de ces arbres remarquables, oliviers centenaires et platanes présents sur le site, seront conservés. Une analyse fine a ainsi été menée par l’Office national des forêts (ONF) quant à l’état phytosanitaire des arbres, avec pour objectif la conservation du plus grand nombre.
La société publique locale d’aménagement (SPLA) a de son côté lancé un marché de transplantation et de mise en jauge des arbres. 26 oliviers centenaires, platanes et agrumes seront déplacés et mis en jauge à compter de cet automne et sur le site pendant 2 ans, puis replantés dans le parc paysager à l’issue des travaux. 6 oliviers et 2 agrumes seront déplacés et replantés au niveau de l’avenue Marie-Henriette. Cette campagne de transplantation encadrée respecte les périodes de nidification, de reproduction et l’hibernation de la faune et de la biodiversité. La Ville tient ainsi pleinement à préserver la richesse de la biodiversité de ses terres en menant des actions de campagne de sauvetage des espèces protégées présentes sur le site. Une gestion des eaux de pluie sera notamment effective sur le site de « Coeur de Carnolès », avec l’installation de bassins de pluie et d’orage et de bassins de réutilisation pour les arrosages.
Une desserte optimisée et une circulation apaisée
Avec le projet « Coeur de Carnolès », c’est une voie centrale apaisée, qui se crée. La vitesse sur cette voie, dotée d’un revêtement anti-bruit, sera limitée à 20 km/h. Les bâtiments seront desservis par une sente piétonne.
Une étude mobilité complémentaire a été menée afin d’envisager le projet au-delà de l’effective emprise de la ZAC, de réfléchir le quartier non seulement au niveau de la ZAC, de ses environs, mais également à une échelle plus large. Ceci permettant de mesurer l’impact de la ZAC sur le quartier, sur la ville et sur ses équipements.
Conformément au Plan Local d’Urbanisme (PLU), 844 places de stationnement seront mises à la disposition des habitants et des usagers du site, dont 694 privatives et 150 ouvertes au public. Afin de limiter leur impact paysager, ces places de stationnement seront enterrées.
Parallèlement à la modernisation et à l’accessibilité de la gare de Carnolès, des études sont menées avec la SNCF Région pour l’élargissement des deux ponts-rails de l’avenue de la Paix.
Les acteurs et les dates clés du projet
Des réponses à vos questions
Les équipements publics
Cœur de Carnolès, c’est 5 700 m2 destinés à la création d’équipements et d’espaces publics structurants, propices au développement d’une vie sociale :
- 1 groupe scolaire de 4 000 m2 avec 14 classes, soit 2 classes supplémentaires
- 1 pôle culturel dédié à la musique, au théâtre, aux spectacles vivants et aux autres activités culturelles de 1 000 m2, avec une capacité d’accueil de 500 places
- 400 m2 sont destinés à l’école de musique
- 300 m2 sont dédiés aux forces de sécurité.
Les espaces verts
27% de la superficie de la ZAC est réservée aux espaces verts et à la pleine terre, quand le PLU n’en exige que 20%. Lors des propositions, il était envisagé d’en consacrer 30%. Le delta des 3% s’explique par le parti-pris d’espacer les immeubles d’habitation afin d’éviter une certaine promiscuité et d’offrir aux futurs habitants un quartier aéré. Ainsi, il est prévu une distance de 18 mètres entre les bâtiments, quand le PLU n’en exige que 9. L’écoquartier dédié aux espaces verts comprend :
- 1 parc paysager de 5400 m²
- 1 esplanade arborée de 2100 m²
- Des îlots de verdure entre les bâtiments
- Des terrasses végétalisées
Plus de 150 nouveaux arbres et arbustes plantés, dans le parc paysager et l’Esplanade auxquels viendront s’ajouter les oliviers, les palmiers et les platanes déjà présents sur le site.
Cœur de Carnolès, c’est 5 700 m2 destinés à la création d’équipements et d’espaces publics structurants, propices au développement d’une vie sociale :
- 1 groupe scolaire de 4 000 m2 avec 14 classes, soit 2 classes supplémentaires
- 1 pôle culturel dédié à la musique, au théâtre, aux spectacles vivants et aux autres activités culturelles de 1 000 m2, avec une capacité d’accueil de 500 places
- 400 m2 sont destinés à l’école de musique
- 300 m2 sont dédiés aux forces de sécurité.
Une attention toute particulière a été portée à la conservation des arbres remarquables du site, un engagement et un impératif pour la municipalité. Par conséquent, la quasi-totalité de ces arbres remarquables, oliviers centenaires et platanes présents sur le site, seront conservés. Une analyse fine a ainsi été menée par l’Office national des forêts (ONF) quant à l’état phytosanitaire des arbres, avec pour objectif la conservation du plus grand nombre.
La société publique locale d’aménagement (SPLA) a de son côté lancé un marché de transplantation et de mise en jauge des arbres. 26 oliviers centenaires, platanes et agrumes seront déplacés et mis en jauge à compter de cet automne et sur le site pendant 2 ans, puis replantés dans le parc paysager à l’issue des travaux. 6 oliviers et 2 agrumes seront déplacés et replantés au niveau de l’avenue Marie-Henriette.
Cette campagne de transplantation encadrée respecte les périodes de nidification, de reproduction et l’hibernation de la faune et de la biodiversité. La commune de Roquebrune-Cap-Martin tient à préserver la richesse de sa biodiversité en menant des actions de campagne de sauvetage des espèces protégées présentes sur le site ou bien encore de travaux d’aménagement dédiés.
Les logements
Le nombre de logements est imposée par l’acte de vente conclu avec l’État tant ce qui concerne leur nombre, leur nature et leur typologie. 405 logements sont donc créés dont 150 logements sociaux et 60 logements à coût maîtrisé. Cette réalisation permet par ailleurs de participer à la réalisation des objectifs de Roquebrune-Cap-Martin en matière de réalisation de logements sociaux au regard de la loi SRU.
Le projet, dans son intégralité, respecte les prescriptions du PLU à savoir des bâtiments ne dépassant pas 5 étages.
Il n’y a pas de séparation sociale des habitants, le site accueillant toutes les catégories de résidents. Il n’y a pas non plus de distinction sociale dans l’implantation des bâtiments.
En revanche, en raison des charges collectives inhérentes à la gestion et à l’entretien des immeubles dont les appartements sont destinés à la vente ou à la location non sociale, il a été retenu de ne pas insérer de logements sociaux au sein de ces bâtiments. En effet, ces appartements offrent des équipements et des prestations qui excèdent ce qui est permis pour les logements sociaux (telles les terrasses avec piscine) et dont les coûts de fonctionnement – répercutés dans les charges collectives – ne peuvent être supportés par les locataires et bailleurs sociaux.
Les bâtiments du rez-de chaussée ont été réhaussés de 20 mètres pour permettre l’accueil des activités dédiées aux commerces et aux services de la ZAC
L'aménagement des voies, le flux de la circulation, le stationnement
C’est une voie centrale apaisée, qui va être créée. La vitesse sur cette voie, dotée d’un revêtement anti-bruit, sera limitée à 20 km/h. Les bâtiments seront desservis par une sente piétonne. Une étude mobilité complémentaire a été menée afin d’envisager le projet au-delà de l’effective emprise de la ZAC, de réfléchir le quartier non seulement au niveau de la ZAC, de ses environs, mais également à une échelle plus large. Ceci permettant de mesurer l’impact de la ZAC sur le quartier, sur la ville et sur ses équipements.
Conformément au Plan Local d’Urbanisme (PLU), 844 places de stationnement seront mises à la disposition des habitants et des usagers du site, dont 694 privatives et 150 ouvertes au public. Afin de limiter leur impact paysager, ces places de stationnement seront enterrées.
Un projet de parking sous la salle polyvalente est en cours d’étude.
L’écoquartier a été conçu en complémentarité et en cohabitation harmonieuse avec l’ensemble des autres quartiers, avec les habitants et avec les commerces déjà existants de Roquebrune-Cap-Martin.
Les abords immédiats de la ZAC ont été pris en compte et feront l’objet de travaux d’adaptation (reconfiguration avenue F Monléon, rond-point FOCH et élargissement Avenue de la Paix)
Parallèlement, une étude mobilité complémentaire sur un périmètre élargi au-delà de la stricte emprise de la ZAC est menée afin, d’une part, de mesurer l’impact du projet sur le quartier et sur les équipements publics et d’autre part de mener les travaux nécessaires afin de permettre la parfaite intégration et connexion du projet au paysage urbain de la Ville.
Parallèlement à la modernisation et à l’accessibilité de la gare de Carnolès, des études sont menées avec la SNCF Région pour l’élargissement des deux ponts-rails de l’avenue de la Paix.
Les bâtiments du rez-de chaussée ont été réhaussés de 20 mètres pour permettre l’accueil des activités dédiées aux commerces et aux services de la ZAC
Un projet porté par la SPLA Riviera Française Aménagement
La SPLA a acquis l’emprise de l’ex-base aérienne, auprès de l’établissement public foncier (EPF) PACA, qui en assurait le portage foncier pour le compte de la CARF, pour un montant de 27.753 982 € TTC. Le prix correspond au coût d’achat du terrain par l’EPF PACA d’un montant de 21 427 315 euros – étant précisé que le foncier est estimé à 30 610 450 euros avant une décote de 9 183 135 euros pour permettre la réalisation de 150 logements – auquel s’ajoute le coût d’intervention de l’EPF PACA à hauteur de 1 701 003 euros, ainsi que 4 625 644 euros de TVA.
Parallèlement et sous la houlette de sa directrice générale, Ndeye Fatou SENGHOR, la SPLA conduit et mène des procédures administratives inhérentes à l’aménagement d’un site destiné à accueillir des logements, des cellules commerciales et des équipements publics sur une superficie de 41.000m², tout en consacrant un poumon vert de 5400 m2 sur un territoire riche d’une biodiversité exceptionnelle et caractérisé par des sites patrimoniaux et paysagers remarquables, mais par ailleurs soumis aux aléas cévenols. Ainsi et au titre de la loi sur l’eau, la SPLA a prévu des réseaux et les équipements dimensionnés pour une pluie d’occurrence centennale assortis de bassins de rétention.
Pour préserver les espèces végétales et animales présentes sur site, dont l’Hémidactyle verruqueux et le pavot penné, des expertises naturalistes ont permis de réaliser des inventaires exhaustifs. Un écologue intervient pour réduire ou compenser les atteintes au milieu, conformément à la législation sur les espèces protégées. Les espèces protégées seront donc préservées avant, durant et après les travaux, avec un suivi sur 10 ans.
En termes d’aménagement urbain et de mobilités, la SPLA assure la maîtrise d’ouvrage des espaces publics et de la requalification des alentours proches de la base aérienne à savoir l’Esplanade, le parc paysager, la route traversante, les enrobées chaussées et les trottoirs des avenues Monléon et de La Paix.
Près de 6 millions d’euros seront ainsi investis par la société.
Pour la réalisation des logements et des commerces, la SPLA s’est attachée, sur la base du projet réalisé par CAB ARCHITECTE et selon la volonté politique des élus locaux de rendre accessible les logements aux Roquebrunois, à mettre en place une procédure concurrentielle destinée à sélectionner le groupement en charge de la création de l’ensemble immobilier et commercial.
Au terme d’une étude comparative des offres et d’un dialogue exigeant, la SPLA a retenu l’offre du groupement Icade/Emerige pour un montant de 67 millions € HT et l’a soumise à l’approbation unanime de son conseil d’administration le 20 septembre 2022 et pour avis au conseil communautaire de la CARF qui l’a entérinée à l’unanimité.
La SPLA reste l’aménageur de cette ZAC jusqu’à sa réalisation.
La société publique locale d’aménagement est avant tout un outil de développement au profit de la CARF et des communes qui la composent pour la réalisation de leurs projets structurants.